建設項目報建流程最全寶典，趕緊收藏了！

畫了幾年施工圖的你每天早晨聽到鬧鐘的那一刻，會不會覺得無奈，甚至對于即將面臨一天又苦又累的工作充滿恐懼？想著自己前途一片黑暗，感覺自己快要抑郁了.......

這種情況并不鮮見，近幾年由于建筑行業的發展不理想，越來越多的抱怨和吐槽聲使大量的工程人變得格外焦慮：

有人曾經做了一個統計，說是在2003-2013年之間，中國的建筑行業市場規模增加了將近10倍，同時建筑行業從業人員增長了將近3倍，人員工資增長了將近10倍。

對于一直順風順水，風生水起的建筑行業來說，近幾年的現狀難免會讓人覺得唏噓不已，所以導致一大幫人都在講，建筑行業怕是廢了，已經進入夕陽產業了！

往往人心就是如此，當一個行業風生水起數年，一朝以飛速降低趨勢下來，就會導致一邊倒的聲音。可能大家已經習慣了以前建筑行業大搞大干大掙的場面，所以一時很難接受如今建筑行業比較低迷的時期。

但是當今時代下中國的建筑行業產能，一年的產值達到三四十億是沒有問題的。

俗話說得好，瘦死的駱駝比馬大。

我個人認為，之所以大家會有競爭激烈感覺，是因為“相對其他行業，建筑行業在桌子底下的競爭更為激烈。”只有高度市場化的行業，拼的才是“桌子上的競爭”。建筑企業不“拼爹”，拼的是關系和資源，我們大多數的時間和精力是花費在這方面的。對于中小型建企來講，拼關系、拼資源是很難取勝的。因此，現在必須抓住這非常難得、剩下不多的的時間窗口，把“桌面以上的競爭”能力提升上來。如果不抓住未來3-5年的時間窗口，恐怕將會在市場化的大潮中逐漸被淘汰，失去容身之地。

這一點是不是同時在提醒我們這些依然對這個行業抱有熱忱的建筑師，可能在大企會有更大的發展空間，然而建筑大企對員工的能力要求將會更加嚴格！

我們發現，專業負責人這兩年是越來越搶手了。大多數人聽到這個崗位名稱，可能以為只有工作5年以上的人才適合，其實不然。負責人的關鍵詞其實就兩個：一個是專業技能，一個是管控能力。在當下的建筑行業內，理論上，畢業3~5年，有一定施工圖基礎的設計師，目前處在職業生涯晉升的關鍵節點。有針對性的學習施工圖難點，培養初級管理經驗，都是很有機會成功晉升為優秀專業負責人。

而且專業負責人的待遇非常高，有75%的薪資落在20K-25K區間，同比建筑設計師高出兩倍不止。究其原因，是因為負責人工作有著極高的價值，之所以價值高，是因為一個好的負責人，往往能對技術的管控和專業的配合起到四兩撥千斤的作用。

從設計院的角度來說，目前想要招到靠譜的專業負責人還是很難的，現在大設計院都不愿意培養，小設計院也培養不出來。負責人崗是需要手把手帶的。三五年前，某些大院，還是很愿意去培養新人的，現在沒有了。而且當年培養出來的有一定資歷的負責人，現在很多轉去做甲方了。所以市面上靠譜的專業負責人非常稀缺和搶手。

那么問題來了，如果想要成為一名合格的專業負責人，需要具備哪些核心素質呢？今天小編為大家帶來的是建設項目的報建流程中，前期準備階段需要注意的3大步驟：

一、獲取土地使用權。

主要方式：

1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；

3）轉讓取得；

4）出讓方式取得（招標、拍賣、協議讓三種方式）；

5）聯合開發并報有關主管部門立項、審批后取得；

6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。

建設用地凡屬于營利性的商品房開發、旅游、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。

屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：

1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文； 2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；

3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。 4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份

6）地上附著物權屬證明；

7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明；

9）土地登記委托書。 屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。

二、征地拆遷

申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷；

2）拆遷人自行拆遷；

3）拆遷人委托拆遷。

2、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：

1） 填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；

2） 建設項目批準文件；

3） 建設用地規劃許可證；

4） 國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書） 5） 拆遷代辦單位和評估機構資料。

6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）

7） 有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

三、規劃設計

1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件。

1）建設項目選址申請 ：考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。

2）申辦建設用地規劃許可證

3）委托設計單位設計，送審設計方案。

辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：

1） 建設用地申請；

2） 房地產開發單位營業執照和資質證書；

3） 土地使用證或土地權屬證明；

4） 1：2000地形圖。

2、建設工程施工圖設計文件審查階段，分兩階段。

1）規劃方案審批階段，取得《規劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為：

A、1：2000地形圖1份；

B、1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；

C、建設項目規劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光盤）；

D、“一書一證”及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。

2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：

A、土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》； B、消防、人防等部門審查意見或回執；

C、施工圖3份及光盤。

3、 申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：

1） 建筑紅線：審批手續齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

2） 建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

3） 市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

4） 若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關數據。

4、申辦《建設工程規劃許可證》時提交以下資料：

1） 國有土地使用權證；

2） 城市基礎設施配套費收據；

3） 人防費收據；（如建設人防則不收取）。

4）蓋章的《核位紅線圖》；

《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理：

1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執照；

3）開發商資質證明；

4）土地變更批復；

5）變更后的土地使用證；

6）（土地批租費、使用費）收據；

7）原建設工程規劃許可證；

8）建筑紅線圖；

9）抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；

10）法院裁決項目還應提交判決書。

建設項目流程順暢了，審批機制也改革了，實現“最多跑一次”的愿景。隨時建筑市場經濟的發展，企業都選擇網上審批，借用工程項目管理平臺順利完成“會審會簽”。